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¿Alquilar o Comprar Vivienda en 2026? Guía Definitiva con Números
Es la pregunta del millón en España. O mejor dicho, la pregunta de los 200.000 euros. Desde pequeños nos han repetido el mantra: “Alquilar es tirar el dinero”. Pero, ¿sigue siendo cierto en 2026, con los tipos de interés actuales y los precios de la vivienda en máximos?
La respuesta corta es: Depende. La respuesta larga (y la que te hará ahorrar dinero) está en los números que vamos a analizar a continuación.
En esta guía dejamos de lado las opiniones de cuñado y nos centramos en las matemáticas financieras. Vamos a comparar todos los costes (visibles y ocultos) de ambas opciones para que decidas con la cabeza, no solo con el corazón.
1. El mito de “Alquilar es tirar el dinero”
Empecemos derribando mitos. Cuando pagas un alquiler, estás pagando por un servicio: techo. Igual que pagas por la luz o por Netflix. A cambio de esa cuota, obtienes flexibilidad y cero preocupaciones sobre derramas o IBIs.
Cuando compras una casa, también “tiras” dinero. ¿Cómo? A través de los costes irrecuperables:
- Intereses de la hipoteca: Dinero que se lleva el banco, no tú.
- Impuestos (ITP/IVA): Un 10% de golpe que nunca recuperas.
- Mantenimiento: Calderas que se rompen, derramas de la comunidad, seguros…
- Impuestos anuales: IBI y basuras.
La clave financiera está en comparar la cuota de alquiler vs. los costes irrecuperables de la compra (no la cuota de la hipoteca entera, ya que la parte de amortización es ahorro forzoso).
2. Los Costes Reales de Comprar en 2026
Comprar una casa en España no es solo pagar el precio que ves en Idealista. Debes sumar entre un 10% y un 12% extra en gastos iniciales.
Gastos Iniciales (La “Entrada”)
Para una vivienda de 200.000€:
- Entrada (20%): Los bancos suelen financiar el 80%. Necesitas 40.000€.
- Impuestos y Gastos (10-12%): ITP (segunda mano) o IVA (obra nueva), Notaría, Registro y Gestoría. Unos 22.000€.
Total necesario en efectivo: 62.000€. Pregunta clave: ¿Tienes ese dinero ahorrado? Si la respuesta es no, tu única opción hoy es alquilar mientras ahorras.
Gastos Recurrentes (La “Mochila”)
Ser propietario implica gastos que el inquilino no ve:
- Comunidad: 50€ - 150€ / mes.
- IBI y Basuras: ~400€ / año.
- Seguro de Hogar: ~200€ / año.
- Mantenimiento: Se estima un 1% del valor del piso al año para reformas y arreglos. Para un piso de 200k, son 2.000€ al año (o 166€ al mes).
3. El Coste de Oportunidad: El Gran Olvidado
Aquí es donde la mayoría falla al hacer las cuentas. Si decides comprar, tienes que “inmovilizar” esos 62.000€ de entrada. Ese dinero deja de generar rentabilidad para ti.
Si decides alquilar, podrías invertir esos 62.000€ en una cartera de fondos indexados (ver guía de inversión).
- Escenario: 62.000€ invertidos al 7% anual durante 30 años.
- Resultado: ¡Se convertirían en casi 472.000€ gracias al interés compuesto!
Este “dinero que dejas de ganar” es un coste real de comprar vivienda. Además, Hacienda premia el ahorro a largo plazo en fondos mediante el diferimiento fiscal, algo que no siempre ocurre con la vivienda habitual (salvo la exención por reinversión o mayores de 65 años).
4. Comparativa Directa: Alquiler vs Compra
Vamos a poner números a un caso típico en una gran ciudad española en 2026.
Caso: Piso de 2 habitaciones.
- Opción A (Comprar): Precio 200.000€. Hipoteca al 3% fijo a 30 años. Entrada total 62.000€.
- Opción B (Alquilar): Alquiler de 900€/mes (actualizable con IPC).
| Concepto | Compra (Mensual) | Alquiler (Mensual) |
|---|---|---|
| Cuota Hipoteca / Alquiler | ~675€ | 900€ |
| Comunidad e IBI | ~80€ | 0€ |
| Mantenimiento (1%) | ~166€ | 0€ |
| Seguro | ~20€ | ~10€ (contenido) |
| Coste de Oportunidad (entrada) | ~360€ (estimado) | 0€ (inviertes la entrada) |
| TOTAL COSTES “REALES” | ~1.301€ | 910€ |
Nota: En la compra, aunque pagas 675€ de hipoteca, parte es ahorro (amortización) y parte es coste (intereses). Aquí hemos simplificado sumando el coste de oportunidad para ver el impacto financiero global.
Conclusión del ejemplo: Financieramente, alquilar por 900€ puede ser más rentable que comprar por 200.000€ SI (y solo si) inviertes la diferencia y la entrada inicial. Si te gastas el dinero de la entrada en un coche o viajes, comprar suele ganar a largo plazo porque te obliga a ahorrar.
5. ¿Cuándo interesa Comprar?
A pesar de los números anteriores, comprar sigue siendo una opción excelente en estos casos:
- Estabilidad a largo plazo: Quieres vivir en esa casa más de 7-10 años. Los gastos iniciales (ITP/IVA) se diluyen con el tiempo.
- Reformas a tu gusto: Quieres tirar tabiques y hacer la cocina de tus sueños.
- Jubilación tranquila: Llegar a la jubilación sin pagar alquiler es un seguro de vida. La vivienda en propiedad actúa como un plan de pensiones (aunque poco líquido).
- Tipos de interés bajos: Si consigues una hipoteca por debajo de la inflación, el banco “te paga” en términos reales.
6. ¿Cuándo interesa Alquilar?
- Movilidad laboral: No sabes dónde estarás en 2 años. Vender un piso es lento y caro.
- Inicios de carrera: Necesitas flexibilidad y no tienes el capital para la entrada.
- Ratio Precio/Alquiler alto: Si un piso vale 400.000€ pero se alquila por 1.200€, es mucho más rentable alquilar. (Regla del 20: Si Precio Venta > 20 años de alquiler, suele ser mejor alquilar).
Conclusión: La Regla del 5%
Para hacer un cálculo rápido mentalmente, usa la Regla del 5%. Multiplica el valor del piso que quieres comprar por 5% y divídelo entre 12.
- Ejemplo: Piso de 200.000€ * 5% = 10.000€ / 12 = 833€.
Si puedes alquilar un piso similar por menos de 833€, financieramente te conviene alquilar e invertir la diferencia. Si el alquiler es más caro (ej. 1.000€), te conviene comprar.
Recuerda: La decisión no es solo financiera, es vital. Dormir tranquilo en tu casa tiene un valor que ninguna hoja de cálculo puede medir. Pero ahora, al menos, sabes lo que te cuesta ese sueño.
Nota: La información aquí presentada es meramente educativa y no constituye asesoramiento financiero. Las condiciones de mercado y fiscales pueden variar.